万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没(méi)想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国(guó)信达(dá)北(běi)分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可(kě)以向法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权(quán)优先于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部(bù)分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际(jì)支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是(shì)个(gè)烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等(děng)大型知(zhī)名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国(guó)际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时(shí)间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何(hé)能独善其(qí)身？

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