导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查(chá)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。<杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译/p>

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思(sī)路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译。上海(hǎi)杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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