5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什(shén)么(me)投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三(sān)个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房(fáng)笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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